Gemologia ¿En qué consiste?
La carpeta de locación resume toda la información obtenida de un postulante, antecedentes, ingresos, origen de los mismos, detalle patrimonial (de corresponder), etc., y en cuanto a los fiadores, su actividad laboral y/o económica, el monto de ingresos, el/os títulos de propiedad, etc.
El Estudio confecciona la referida carpeta en base al aporte de la documentación e información obtenida en sucesivas charlas y reuniones con el postulante a partir de instrumentarse la respectiva seña “ad referéndum” de la unidad, o en oportunidades mucho antes. En todos los casos, de resultar necesario el Estudio se reserva el derecho de solicitar al postulante documentación adicional destinada a despejar dudas y/o mejorar perfil.
La experiencia del Estudio para evaluar este tipo de elementos ha permitido delinear métodos que en la práctica son similares a los criterios empleados bajo las normas de “riesgo crediticio”, ya que en su esencia la locación no es mas que un crédito del propietario a su inquilino, concedido bajo la figura del uso y goce de una unidad.
Culminada la tarea de obtención de toda la información necesaria, se invitará al propietario para que personalmente y en forma conjunta con el Estudio verifique y analice los elementos disponibles.
La decisión para la elección del locatario, será en todos los casos consensuada entre el Estudio y el propietario, reservándose para el propietario el “derecho de veto”, si el perfil del postulante no alcanza a cubrir las expectativas reservadas para la unidad ofrecida en alquiler.
En realidad, el análisis para concretar una locación no se resume simplemente en una carpeta, la misma sólo constituye una de las herramientas idóneas para la elección del inquilino.
Se requiere adicionalmente el conocimiento del postulante, evaluado por el Estudio después de observar sus actitudes en los sucesivos contactos que surgen del armado operativo del mencionado legajo, permitiendo a partir de la experiencia desarrollada, evaluar su predisposición para asumir compromisos, el nivel de equilibrio para superar inconvenientes, la amplitud mental para desarrollar el diálogo y la actitud negociadora para expresar sus requerimientos.
Reconocer en el postulante las características apuntadas, permite inducir con algún grado de certeza la proyección de su capacidad conceptual para desarrollar en el futuro escenario de la locación, una conducta a la “altura de las circunstancias”.
Por lo expresado, la valoración cualitativa del perfil de un futuro inquilino tiene en estos casos un nivel de importancia similar o superior a los factores cuantitativos de la operación, tales como el precio, la capacidad de pago y la calidad del afianzamiento.
Principales medios utilizados
PUBLICACION EN 34 PORTALES DE INTERNET
Publicamos su inmueble en nuestra página web cabildo500.com, argenprop.com.ar, zonaprop.com.ar,
enbuenosaires.com, mercadolibre.com.ar y otros. Incorporamos fotos, plano, video de la propiedad,
características, ubicación geográfica, etc.
CARTELES
Colocación en el frente de la propiedad, clásico pero efectivo.
BASE DE DATOS DE CLIENTES
Por la extensa trayectoria en alquileres, diariamenterecibimos múltiples pedidos originados en
interesados que nos consultan telefónicamente y/o visitan nuestras oficinas.
ENVIOS DE NEWSLETTERS
Promocionamos las propiedades por medio de envíos masivos de mails semanalmente a cientos de miles de potenciales compradores.
RED INMOBILIARIA COMPUTARIZADA
Integramos una amplia red compuesta por las Inmobiliarias mas representativas de Capital y Gran Buenos Aires, las cuales pueden aportar postulantes de su cartera.
REDES SOCIALES
Publicamos los inmuebles en Facebook y Twitter, con fotos y planos.
FOLLETO DEL INMUEBLE
Confeccionamos un exclusivo folleto que incluye características y planos de cada propiedad para su entrega a interesados.
CARTELERA
Exponemos su inmueble en 6 TV LEDS,
se encuentran instalados en los casi 20 metros de vidrieras.
Requisitos solicitados
INGRESOS, ANTECEDENTES Y PERFIL
Los ingresos mensuales del postulante deberán exhibir una relación acorde con los montos locativos a afrontar mensualmente (puede pasar que su única fuente de ingreso la obtenga del futuro emprendimiento a desarrollar en el local a arrendar). Mas allá de los antecedentes locativos que pueda aportar el postulante, la experiencia indica la importancia de evaluar durante todo el trámite del armado de una carpeta como se manifiesta la conducta del futuro inquilino, tanto en la amplitud de su respuesta a los requerimientos formales exigidos, como en su predisposición general al compromiso.
TITULO DE PROPIEDAD DE LOS FIADORES
Se requiere que el fiador o los fiadores -según el caso- denoten, por lo menos, la titularidad de dominio de un inmueble, sin gravámenes ni indisponibilidad alguna, ubicado preferentemente en esta Ciudad. Pueden eventualmente aceptarse inmuebles con ubicaciones en el Gran Buenos Aires (preferentemente de familiares directos). Para verificar la titularidad del inmueble y a su vez la especial condición de “libre de gravámenes e interdicciones”, en cada caso se solicitarán informes de dominio al Registro de la Propiedad Inmueble. Asimismo a través del análisis, la experiencia y la consulta a varios Bancos de Datos creados al efecto, se constata si el fiador presentado por el postulante tiene antecedentes de “vender garantías en el mercado de locación”. Además solicitamos Informes Comerciales (Veráz) tanto de los fiadores como de los postulantes a la locación.
AL MOMENTO DE FIRMA DE CONTRATO
-El primer mes de alquiler
-Dos meses de alquiler en concepto de "depósito en garantía"
CARGOS A ASUMIR POR EL INQUILINO
-Expensas (en el caso que hubiera)
-Alumbrado, Barrido y Limpieza (Impuesto Municipal)
-AySA
-Energía eléctrica
-Gas (si correspondiere por estar habilitado en el inmueble locado)
-Teléfono (si correspondiere por estar habilitado en el inmueble locado)
RECEPCION DEL INMUEBLE "RECIEN PINTADO"
En el caso que se entregue el inmueble recién pintado, se obliga y al inquilino y a su/s fiador/es, contractualmente, que lo entreguen en las mismas condiciones, lo que facilita notablemente la posibilidad de alquilarlo rápidamente. A continuación se describe el párrafo a incluir en el contrato de locación:
El inquilino se compromete a devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibe, es decir, en perfecto funcionamiento de todas sus instalaciones y artefactos, perfectas condiciones de higiene y limpieza, totalmente recién pintado (comprendiendo paredes, techos, aberturas-marcos, carpintería metálica y de madera, etc.), trabajos que deberán realizarse unos pocos días antes de la fecha de entrega del inmueble, por idónea mano de obra profesional, aplicando pintura de primera marca y calidad, todo en color blanco únicamente.
RENEGOCIACION POR DETERIORO DEL VALOR LOCATIVO
Como modo de prever futuras correcciones en el monto de los alquileres se incluye una cláusula en el contrato de locación para evitar el deterioro monetario del propietario en función del simple transcurso del tiempo durante el término contractual.
FRENTE DEL LOCAL
Marquesina en carpintería metálica compuesta por cinco paneles cruzados por varillas formando una malla.
Sobre la marquesina tres reflectores con sus lámparas, dos de ellas sin funcionar.
En el acceso al local dos escalones con revestimientos en cerámicos, cuatro de las piezas se encuentran rotas en el borde.
Vidriera en carpintería metálica compuesta por cinco paños de vidrios fijos sanos y puerta con dos paños de vidrios sanos, aparato cierra puerta, picaporte y cerradura de seguridad de doble paleta.
Por encima de la vidriera cuatro paneles en carpintería metálica, uno de ellos con un paño fijo de vidrio y los otros tres con dos paños corredizos de vidrios cada uno, todos sanos. Tres de los paneles se encuentran con rejas protectoras en carpintería metálica.
Seis estructuras en carpintería metálica, transportables y para protección de todo el frente del local.
SALON
Seis portalámparas con sus lámparas funcionando (excepto una). Un sector de paredes en el centro y a ambos lados del salón se encuentra empapelado y presenta marcas de enduído y algunos sectores rotos.
Claraboya con su vidrio sano y con cuatro barras protectoras en carpintería metálica.
Una canilla instalada en pared en el centro del salón.
Tablero eléctrico con dos llaves térmicas dobles instaladas y con su tapa de acrílico.
BAÑO COMPARTIMENTADO
Dos puertas de acceso de madera pintada con pintura satinol color blanco, con sus picaportes y cerraduras sin llaves.
Lavatorio instalado con una canilla funcionando.
Una hoja circular espejada sana, de 45 cm de diámetro aproximadamente.
Dos artefactos de iluminación de una tulipa cada uno, con sus lámparas funcionando.
Inodoro con tapas plásticas completas y en buen estado.
Depósito de agua completo con su tapa plástica sana.
Un portarrollo en plástico, instalado para papel higiénico.
Estructura instalada en pared compuesta de madera con una hoja espejada, cuatro percheros y dos barrales metálicos.
Revestimiento de azulejos en buen estado, con diez orificios obturados.
Pisos cerámicos con sus zócalos, sin roturas, ni trizaduras.
Solía de mármol en el acceso (presenta una rajadura).
CONSIDERACIONES GENERALES
El local se encuentra recién pintado comprendiendo sus paredes, techos, marcos, puertas, y todo el resto de la carpintería metálica (aberturas de ventanas y ventiluces).
Las paredes y los cielorrasos se encuentran pintados con pintura al látex en color blanco; los marcos, puertas y aberturas de ventanas y ventiluces están pintadas con pintura satinol color blanco tiza.
Los pisos del salón se encuentran alfombrados en color beige en óptimo estado, con zócalos pintados en color beige.
Todas las bocas de tomas e interruptoras de luces, pertenecientes a la instalación eléctrica del inmueble se encuentran instaladas con sus módulos completos, funcionando, y sus respectivas tapas de color blanco.
Con respecto a los cristales de la vidriera y demás vidrios del inmueble, se deja expresa constancia que inquilino será responsable de mantener el óptimo estado actual y entregarlos de la misma forma al momento de concluir el vínculo locativo. En cualquier caso, un siniestro que implique la alteración de su perfecto estado actual, ya sea su rotura, rajadura y/o perforación, provocado/s por el inquilino, sus dependientes, terceros, y/o caso fortuito, etc., el inquilino se hará cargo de proveer los nuevos cristales y su instalación, en las mismas dimensiones y calidades descriptas.
En este acto el inquilino recibe, de plena conformidad, dos llaves correspondientes a la cerradura de seguridad instalada en la puerta de acceso al local.
¿Qué debo hacer para alquilar mi propiedad con CABILDO 500 ?
Muy fácil y sencillo, sólo tendrá que acercarnos:
-Fotocopia de factura de A.B.L. (Impuesto Municipal)
-Fotocopia de liquidación de expensas
-Fotocopia de factura de AySA (ex Aguas Argentinas)
-Las llaves del inmueble (en caso de que esté desocupado)
No tiene que presentar originales de lo mencionado.
¿Cuáles son los plazos para alquilar ?
Para locaciones de vivienda y comerciales el plazo mínimo se establece en 24 meses.
¿Puede el inquilino irse antes de tiempo ?
Así es. El inquilino puede resolver el contrato antes de finalizar el mismo. La Ley mencionada anteriormente establece, en su art. 8vo., que el inquilino podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación. El inquilino, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al propietario, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la propiedad y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. La solicitud de resolución anticipada por parte del inquilino no eximirá al mismo del cumplimiento de las obligaciones contractuales consagradas a su exclusivo cargo, en particular las referidas a la forma y condiciones que deberá detentar el bien locado a la fecha de entrega de llaves.
¿Qué es una "garantía comprada" ?
Se ofrece un inmueble para ser garantía de una locación. Transcurrido un tiempo mínimo, esa propiedad es vendida para evitar embargos y ejecuciones por falta de pago de inquilinos morosos.
¿Cómo determinamos si una garantía es comprada ?
A través del análisis, la experiencia de mas de 39 años de trayectoria inmobiliaria y la consulta a varios Bancos de Datos actualizados y creados al efecto.
¿Qué es un Informe de Dominio ?
Es un informe que solicitamos en el Registro de la Propiedad Inmueble (puede ser de la Ciudad de Buenos Aires o de la Provincia de Buenos Aires, según donde esté situado el inmueble ofrecido en garantía). En dicho informe verificaremos: que el fiador sea el titular de dominio de la propiedad ofrecida en garantía y que la misma no conste de gravámenes, restricciones e interdicciones (hipotecas, embargos, usufructo, bien de familia, etc.).